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一年猛增过亿平方米楼市去库存或是持久战村

2019-01-11 23:22:38

  一年猛增过亿平方米楼市去库存或是“持久战”

  截至1约伯说:“惟愿我的烦恼称一称0月份,我国商品房库存已增至68632万平方米,一年猛增过亿平方米,再创历史新高。采访发现,虽各地先后出台了一系列去库存措施,但三四线及中西部地区城市去库存仍存在一定难度。业内人士认为,楼市去库存既要发挥政策组合拳,同时还要因地施策,调控;从长远看,还需大力发展地方经济,留住消费人口,以实现房地产业健康均衡发展。

  库存到底有多少?一年猛增1亿多平方米,加隐性库存或倍增

  国家统计局的数据显示,截至今年10月,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,再创历史新高。1至10月,全国房地产开发投资78801亿元,同比仅名义增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6个百分点。

  1至9月的数据已显示,全国房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地成交价款四个典型指标首次出现负增长,这是前所未有的。福州大学房地产研究中心主任王阿忠说,至10月份这四个指标仍同时呈现负增长。库童装泳衣批发存高企、投资回落是当前中国楼市的基本面。

  按照国家统计局的数据测算,截至10月,我国商品房待售面积与去年同期的58239万平方米相比,一年内增加了1亿多平方米,增幅近18%。

  这只是竣工后未售出的现房面积,还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外,还有各地的淡淡的去小产权房,以及一些没有纳入统计口径的住宅项目,甚至不排除还有部分应报未报的库存量。一旦计入,中国楼市的库存可能倍增。上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

  哪些房子不好卖?三四线及中西部地区城市、总价高大户型

  目前房地产市场供大于求是结构性过剩。克而瑞研究中心分析师黄彬说。在多地采访也发现,虽然整体库存持续走高,但在城市、区域、户型、价格等方面却出现不同程度的分化:三四线城市、一些中西部地区城市、总价高的大户型房子不太好卖,库存居高不下。

  上海易居研究院的数据显示,10月份,该院监测的35个典型城市一二三线新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9。同策咨询研究部数据也显示,10月底,三四线城市去化周期高达28.29个月,远超合理区间,是当前全国楼市库存的重灾区。

  福州郊区连江县的一个小区住户告诉,该小区晚上亮灯不到三分之一。从2011年首度开盘每平方米卖5000多元,到现在降到4000元都鲜有人出手。这只是中国诸多三四线城市一个缩影。

  中西部城市和东部沿海城市之间也存在较大分化。国家统计局数据显示,1至10月,东部地区商品房销售额39204亿元,同比增长20.7%,中部地区商品房销售额12946亿元,增长9.5%,西部地区商品房销售额12639亿元,增长4.6%。

  大户型卖得不如小户型。国家统计局数据显示,1至10月份,144平方米以上大户型住宅销售面积增速比1至9月份回落1.2个百分点;而90平方米及以下小户型和90至144平方米中等户型住宅销售面积增速分别回落0.4个和0.1个百分点。数据显示,价格较高的大户型去化速度较慢。

  去库存持久战该怎么打?长短结合、因地施策,从供需两端做文章

  其实,全国楼市从2014年就打响了去库存之战。梳理发现,尽管各地出台的行政、财政、货币政策林林总总,但去库存效果差异较大。

  业内人士分析认为,从全国楼市整体看,前期去库存效果不明显,主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖于土地财政,早先大量卖地,现新房集中上市,库存体量较大,加上经济发展不平衡,楼市投资价值不高,因此一系列去库存酪朊酸钠批发政策见效慢,甚至作用很小。

  对大体量的库存,决非一个政策能短期见效,而是要放在宏观经济环境下考虑,这是一场持久战。黄彬说,必须长远和短期相结合。

  经济专家认为,长远看还是要大力发展地方经济,增加就业,留住消费人口,才能使房地产业健康均衡发展。

  就当前来说,主要从供需两方面着手。在供给层面上,南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远建议,一二线城市和东部沿海城市要加大土地供应并进行合理调节以避免地王频出,让企业有稳定的长远预期。而三四线城市则应该限制土地供应,着重消化存量。

  中国房地产业协会副会蒙古熟羊肉长胡志刚认为,三四线及中西部地区城市的消费者主要以改善型为主,需要有品质的产品。地方政府和开发企业应该完善商业和产业配套

一年猛增过亿平方米楼市去库存或是持久战村

,提高入住率,避免新城沦为鬼城。

  在需求层面,业内认为可从中期策略和短期策略来着眼。短期,应当为消费者提供更多便利,如继续放宽信贷政策,减免购房税费、增加购房补贴,加快棚户区改造和货币化补贴等。

  江苏中南城市建设投资有限公司总裁陈小平等企业负责人建议,为中西部地区和三四线城市量身定制一些政策。如可以实行更低首付,对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施,为商品房转养老地产提供优惠,放开农民进城保留农村宅基地等政策。

  中期来看,易居智库研究总监严跃进认为,新型城镇化要实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户,因此户籍制度改革或将带动住房消费。(杨绍功、董建国)

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